این مقاله از روی نسخه اصلی و انگلیسی کتاب سرمایه گذاری در املاک اجاره ای نوشته براندون ترنر (Brandon Turner) خلاصه برداری شده است!
خلاصه کتاب سرمایه گذاری در املاک اجاره ای- براندون ترنر (Brandon Turner)
کتاب سرمایه گذاری در املاک اجاره ای نوشته براندون ترنر به شما توضیح می دهد چگونه سرمایه گذاری در املاک می تواند به درآمدی غیرفعال در طول عمر شما تبدیل شود و همچنین شما را با ارزش این سرمایه ها آشنا می کند؛ پس با ما و خلاصه این کتاب ارزشمند همراه باشید.
آیا تا به حال به سرمایه گذاری در املاک فکر کرده اید؟
برای بسیاری، خرید خانه اول بزرگ ترین تصمیم مالی در زندگی آن هاست، اما امروز قصد داریم به مقوله دیگری نگاه کنیم: ما قصد داریم بررسی کنیم چگونه می توانید در املاک و مستغلات سرمایه گذاری کنید؛ نه برای اینکه خودتان در آنجا زندگی کنید، بلکه برای به جریان انداختن نقدینگی تان که راه شما را به سمت آزادی مالی سرعت می بخشد.
این متن به طور خلاصه 5 پیشنهاد برتر از کتاب سرمایه گذاری در املاک اجاره ای را توضیح می دهد که توسط براندون ترنر (Brandon Turner) نوشته شده است.
چرا باید سرمایه گذار ملک اجاره ای شوید
در اینجا برخی جوانب مثبت را بررسی می کنیم: خرید با اهرم سرمایه گذار سوئدی.
آیا برای خرید آن ملک به قیمت 200000 دلار نیاز به 200000 دلار پول نقد دارید؟ نه، خوشبختانه نه. هنگام سرمایه گذاری در املاک و مستغلات، ساده ترین کار برای تسریع بخشیدن به زمان کار و افزایش بازده سرمایه قرض گرفتن پول از شخص دیگری است.
برای بازدهی بیشتر تلاش کنید. هر چه زمان بیشتری برای این کار اختصاص دهید، بازده بیشتری خواهید داشت؛ برای مثال معاملات داخلی املاک با بازسازی یک ملک، با شبکه سازی برای یافتن معاملات بهتر درباره وام مسکن، یا صرف وقت بیشتر برای یافتن بهترین املاک قانونی است.
در بازار سهام، اگر از دانشی استفاده کنید که بقیه جامعه سرمایه گذار به آن دسترسی ندارند، شما را به زندان می اندازند، اما هنگام سرمایه گذاری در املاک و مستغلات شما تشویق می شوید از مزایای چنین اطلاعاتی صحبت کنید. راه های متعددی برای سودآوری و چهار راه مختلف برای افزایش ثروت شما در حین سرمایه گذاری در املاک اجاره ای وجود دارد که در شماره سه به آن ها خواهیم پرداخت.
حتی اگر تصمیم بگیرید در آن روز خاص در رختخواب بمانید، می توانید این کار را بکنید؛ چون نیازی به حضور فیزیکی شما برای پول درآوردن نیست. متقاعد شده اید یا هنوز لازم است ادامه دهیم؟ خب، پس یک ثانیه صبر کنید؛ زیرا صحبت های ما ادامه دارد.
چرا نباید سرمایه گذار ملک اجاره ای شوید؟
مانند هر چیز دیگری در زندگی، سرمایه گذاری در املاک اجاره ای نیز جنبه های منفی خود را دارد. شما باید تصمیم بگیرید که آیا این نوع سرمایه گذاری برای شما مناسب است یا خیر. اگر شما فقط با توضیحات شماره یک قانع شدید، متأسفم؛ زیرا اکنون سعی می کنم شما را متقاعد نکنم.
ایجاد ثروت به زمان نیاز دارد، این یک طرح سریع ثروتمندشدن نیست
ثروتمندشدن از طریق سرمایه گذاری در املاک اجاره ای مستلزم این است که در یک دوره زمانی طولانی اقدامات مداوم انجام دهید. اگر آن را از دست دادید، کلیدواژه ها «اقدام ثابت» و «مدت زمانی طولانی» هستند. این خطر وجود دارد که املاک اجاره ای شما تقریباً تنها چیزی باشد که می توانید به آن فکر کنید.
فکرکردن به املاک اجاره ای
مالکان املاک اجاره ای ممکن است با افراد سرسختی سر و کار داشته باشند، مثلا مستأجران ممکن است گاهی اوقات بسیار سرسخت باشند. برخی از آن ها واقعاً بهانه جویی برای تأخیر در پرداخت و خسارت مالی را از طریق کاغذبازی و حسابداری به هنر تبدیل کرده اند؛ دقیقاً مانند هر تجارت دیگری، اما اگر از این شیوه متنفرید، ممکن است مجبور شوید آن را به شخص ثالثی بسپارید.
آیا می توانید سرمایه گذاری خود را از دست بدهید؟
درست مانند هر فعالیت با سرمایه گذاری دیگری، بازده مالی تضمین نمی شود. با تحقیق مناسب و با راه اندازی سرمایه گذاری املاک اجاره ای خود به عنوان یک تجارت می توانید شانس موفقیت خود را تا حد زیادی افزایش دهید.
راه های متعددی برای سودبردن از املاک اجاره ای
قبل از اینکه درباره این موضوع صحبت کنیم که آیا یک معامله ملک اجاره ای خوب به نظر می رسد، مهم است درباره آن ها بدانید؛ بنابراین اجازه دهید با موارد زیر شروع کنیم:
افزایش دارایی را در طول زمان ارزیابی کنید
برای مثال اگر امروز می توانید خانه خود را به قیمت 200000 دلار بفروشید و آن را در سال 1992 به قیمت 100000 دلار خریداری کرده اید، ارزش خانه ما 100 درصد افزایش یافته است. در سوئد، این مولد ثروت در طول 30 سال گذشته نقش مهمی ایفا کرده که سبب شده است همه بر این باور باشند که خرید خانه شخصی شما کار بیهوده ای است. اکنون بخرید، یا در کنار صف منتظر بمانید تا بقیه ثروتمندتر شوند!
دو نوع ارزشیابی وجود دارد:
الف) ارزشمندی طبیعی ناشی از تورم و کمبود
ب) ارزشمندی اجباری که از تعمیر ملک ناشی می شود.
اگر ملک اجاره ای نمی تواند ارزش نقدینگی خوبی برای شما ایجاد کند، نباید در آن سرمایه گذاری کنید. به بیان ساده جریان انداختن نقدینگی به این مفهوم است که پس از پرداخت تمام هزینه های ملک و سود وام، چه مقدار پول از پرداخت مستأجر باقی می ماند.
صرفه جویی در مالیات
صرفه جویی در مالیات مربوط به کشور خاصی است، اما در بیشتر کشورهای دنیا، مزایای مالیاتی برای مالک ملک اجاره ای وجود دارد.
پرداخت وام بسیار جالب است
وقتی یک وام معمولی از بانک دریافت می کنید، پرداخت هایی که هر ماه انجام می دهید، شامل دو جزء است: اصل و بهره. پولی که برای اصل سرمایه خرج می شود، ارزش سهام شما را در ملک افزایش می دهد، درحالی که پرداخت سود افزایش نمی یابد. در مراحل اولیه پرداخت وام مسکن، شما معمولاً بیشتر به نسبت سود پرداخت می کنید تا اصل وام، اما با گذشت زمان این رابطه تغییر می کند؛ به طوری که در سال پایانی پرداخت وام مسکن، تقریباً 100 درصد به سمت اصل سرمایه می رود.
و مورد مهم عبارت اند از میزان ارزش پول و به جریان انداختن نقدینگی. با این حال مقابله با به جریان انداختن نقدینگی آسان تر از افزایش ارزش پول است؛ پس بیایید روی اولی تمرکز کنیم. به جریان انداختن نقدینگی با جمع بندی تمام درآمدهای ملک و سپس کسر تمام هزینه ها محاسبه می شود.
بیایید این دو را تجزیه کنیم. درآمد حاصل از اجاره توسط بازار منصفانه تعیین می شود که به نوبه خود توسط عواملی مانند موقعیت مکانی، تعداد اتاق خواب ها و اندازه کیفیت ملک سنجیده می شود. با استفاده از منابعی مانند روزنامه های محلی، تهویه مطبوع و فهرست کریگ حتماً به روز بمانید و همچنین تعیین کنید که اجاره منصفانه برای ملک شما در بازار چقدر است.
سرمایه گذاری در املاک اجاره ای؛ تقسیم بندی هزینه ها
براساس کتاب سرمایه گذاری در املاک اجاره ای هزینه ها را می توان به دو بخش تقسیم کرد: بخش اول هزینه های عملیاتی است؛ مانند مالیات، بهره، بیمه، جای خالی، تعمیرات، آب، زباله، گرما، برق و غیره؛ برای مثال با شرکت برق محلی خود تماس بگیرید تا بدانید هزینه برق چقدر است.
ورد دوم مخارج سرمایه ای است. این ها هزینه های روزمره نیستند، با وجود این می توانند سرمایه گذاری های شما را با شکست مواجه کنند. برای مثال، رنگ آمیزی جدید، انجام کف پوش، گرفتن سقف جدید و غیره سبب جلب توجه و افزایش ارزش ملک می شود. این کار مثل یک برگه تقلب از برندون ترنر است.
فرض کنید ملک شما 1500 دلار در ماه درآمد دارد و هزینه آن 1200 دلار است؛ یعنی شما یک مبلغی به ارزش 300 دلار در ماه یا 3600 دلار در سال خواهید داشت. یا این خوب است؟ پاسخ این است که شما باید در نظر بگیرید چقدر برای ملک پرداخت کرده اید.
فرض کنید پیش پرداخت شما 60000 دلار بوده است. ین به معنای «کنترل دقیق» شما و بازگشت 6 درصد از میزان نقدینگی سرمایه در سال است. این رقم ممکن است کمی پایین باشد، با توجه به اینکه این میزان در بازار سهام می تواند حدود 7-10 درصد در سال باشد. تا آنجا که ممکن است کنترل بالایی می خواهید.
چگونه معاملات را پیدا کنم؟
قیمت چیزی است که می پردازید، ارزش چیزی است که دریافت می کنید. برای یافتن بهترین معاملات باید اطراف را جست وجو کنید. یک قانون کلی خوب این است: ه 100 ملک نگاه کنید، 10 مورد از آن ها را پیشنهاد دهید و 1 مورد از آن ها را بپذیرید. یک بار سرمایه گذاری عاقل به من گفت اگر از هر ده پیشنهاد او بیش از یک مورد پذیرفته شود، می دانست پیشنهادهای زیادی دارد.
ما شما باید به دنبال چه باشید؟ در اینجا چند پیشنهاد مطرح می شود: برخی از آن ها ممکن است در ابتدا غیرمنطقی به نظر برسند، اما به خاطر داشته باشید مشکلی به نظر فاجعه آمیز می رسد که درواقع رفع آن ها بسیار آسان است و قیمت ها را پایین نگه می دارد که به شما به عنوان یک سرمایه گذار امکان بازده بالاتری بدهد.
گاهی یک تخت کوچک یکی از ساده ترین مشکلات برای رفع آن است؛ با وجود این 99 درصد از رقابت را از بین می برد. یک اتاق خواب سوم مخفی که یک ملک را از یک اتاق خواب دو خوابه به یک اتاق خواب سه خوابه تبدیل می کند، می تواند بلافاصله اجاره بهای آن را به شکل منصفانه ای افزایش دهد.
مثال
به دنبال اتاق های ذخیره سازی بزرگ یا اتاق خواب بزرگی باشید که می توانند به دو قسمت تقسیم شوند. نشتی سقف تخت و/ یا سقف زشت ممکن است مشکل بزرگی به نظر برسد، اما این طور نیست. تعمیر آن بسیار هزینه دارد، اما ساده و سریع است. دخمه پرپیچ و خم املاک قدیمی اغلب دارای اتاق هایی هستند که از یکدیگر جدا هستند، اما این مورد در بازار امروزی رایج نیست؛ بنابراین، املاک قدیمی به قیمت کمتری فروخته می شوند.
امروز می خواهیم فضاهایی را باز کنیم – آشپزخانه – ناهارخوری – اتاق نشیمن. نه، منظور یک اتاق ناهارخوری است که نشیمن و آشپزخانه هم به شمار می آید. گاهی اوقات، تبدیل خانه هزارتویی به یک خانه دل باز کار ساده ای است. اگر باغ یا باغچه ای شبیه جنگل کنارتان باشد، می توانید به خوبی همه را به دام بیندازید. محوطه سازی نه سخت و نه گران است، با وجود این رقابت را از بین می برد و ملکتان را بی رقیب می کند.
سخن پایانی
سرمایه گذاری در املاک اجاره ای جنبه های مثبت زیادی دارد؛ مانند توانایی استفاده از اهرم مالی و توانایی تلاش برای بازدهی بیشتر، اما سرمایه گذاری در املاک اجاره ای جنبه های منفی نیز دارد. از جمله این واقعیت که فرایند ثروت سازی زمان قابل توجهی را می طلبد و شما باید با افراد سرسختی سر و کار داشته باشید.
سرمایه گذاری در املاک اجاره ای از طریق ارزشمندسازی پول، به جریان انداختن نقدینگی، مزایای مالیاتی و پرداخت وام تولید ثروت می کند. معامله خوب معامله ای است که در آن جریان نقدی مثبت و ترجیحاً تا حد امکان کنترل بالایی داشته باشید. همچنین به دنبال ملکی باشید که مشکلی دارد که به راحتی قابل رفع باشد و با وجود این رقبا را از بین ببرد. حساب بانکی آینده شما به خاطر آن از شما تشکر خواهد کرد. شما می توانید از زمان و توانایی های خودتان برای افزایش موفقیت مالی استفاده کنید.
