این مقاله از روی نسخه اصلی و انگلیسی کتاب سرمایه گذاری در املاک اجاره ای نوشته براندون ترنر (Brandon Turner) خلاصه برداری شده است!
خلاصه کتاب سرمایه گذاری در املاک اجاره ای- براندون ترنر (Brandon Turner)
کتاب سرمایه گذاری در املاک اجاره ای نوشته براندون ترنر به شما توضیح می‌دهد چگونه سرمایه گذاری در املاک می‌تواند به درآمدی غیرفعال در طول عمر شما تبدیل شود و همچنین شما را با ارزش این سرمایه‌ها آشنا می‌کند؛ پس با ما و خلاصه این کتاب ارزشمند همراه باشید.
آیا تا به حال به سرمایه گذاری در املاک فکر کرده‌اید؟
برای بسیاری، خرید خانه اول بزرگ‌ترین تصمیم مالی در زندگی آن‌هاست، اما امروز قصد داریم به مقوله دیگری نگاه کنیم: ما قصد داریم بررسی کنیم چگونه می‌توانید در املاک و مستغلات سرمایه گذاری کنید؛ نه برای اینکه خودتان در آنجا زندگی کنید، بلکه برای به جریان انداختن نقدینگی‌تان که راه شما را به سمت آزادی مالی سرعت می‌بخشد.
این متن به‌طور خلاصه 5 پیشنهاد برتر از کتاب سرمایه گذاری در املاک اجاره ای را توضیح می‌دهد که توسط براندون ترنر (Brandon Turner) نوشته شده است.
چرا باید سرمایه‌گذار ملک اجاره‌ای شوید
در اینجا برخی جوانب مثبت را بررسی میکنیم: خرید با اهرم سرمایه‌گذار سوئدی.
آیا برای خرید آن ملک به قیمت 200000 دلار نیاز به 200000 دلار پول نقد دارید؟ نه، خوشبختانه نه. هنگام سرمایه گذاری در املاک و مستغلات، ساده‌ترین کار برای تسریع بخشیدن به زمان کار و افزایش بازده سرمایه قرض‌گرفتن پول از شخص دیگری است.
برای بازدهی بیشتر تلاش کنید. هر چه زمان بیشتری برای این کار اختصاص دهید، بازده بیشتری خواهید داشت؛ برای مثال معاملات داخلی املاک با بازسازی یک ملک، با شبکه‌سازی برای یافتن معاملات بهتر درباره وام مسکن، یا صرف وقت بیشتر برای یافتن بهترین املاک قانونی است.
در بازار سهام، اگر از دانشی استفاده کنید که بقیه جامعه سرمایه‌گذار به آن دسترسی ندارند، شما را به زندان می‌اندازند، اما هنگام سرمایه گذاری در املاک و مستغلات شما تشویق می‌شوید از مزایای چنین اطلاعاتی صحبت کنید. راه‌های متعددی برای سودآوری و چهار راه مختلف برای افزایش ثروت شما در حین سرمایه گذاری در املاک اجاره ای وجود دارد که در شماره سه به آن‌ها خواهیم پرداخت.
حتی اگر تصمیم بگیرید در آن روز خاص در رختخواب بمانید، می‌توانید این کار را بکنید؛ چون نیازی به حضور فیزیکی شما برای پول درآوردن نیست. متقاعد شده‌اید یا هنوز لازم است ادامه دهیم؟ خب، پس یک ثانیه صبر کنید؛ زیرا صحبت‌های ما ادامه دارد.
چرا نباید سرمایه گذار ملک اجاره‌ای شوید؟
مانند هر چیز دیگری در زندگی، سرمایه گذاری در املاک اجاره ای نیز جنبه‌های منفی خود را دارد. شما باید تصمیم بگیرید که آیا این نوع سرمایه گذاری برای شما مناسب است یا خیر. اگر شما فقط با توضیحات شماره یک قانع شدید، متأسفم؛ زیرا اکنون سعی می‌کنم شما را متقاعد نکنم.
ایجاد ثروت به زمان نیاز دارد، این یک طرح سریع ثروتمندشدن نیست
ثروتمندشدن از طریق سرمایه گذاری در املاک اجاره ای مستلزم این است که در یک دوره زمانی طولانی اقدامات مداوم انجام دهید. اگر آن را از دست دادید، کلیدواژه‌ها «اقدام ثابت» و «مدت‌زمانی طولانی» هستند. این خطر وجود دارد که املاک اجاره‌ای شما تقریباً تنها چیزی باشد که می‌توانید به آن فکر کنید.
فکرکردن به املاک اجاره ای
مالکان املاک اجاره‌ای ممکن است با افراد سرسختی سر و کار داشته باشند، مثلا مستأجران ممکن است گاهی اوقات بسیار سرسخت باشند. برخی از آن‌ها واقعاً بهانه‌جویی برای تأخیر در پرداخت و خسارت مالی را از طریق کاغذبازی و حسابداری به هنر تبدیل کرده‌اند؛ دقیقاً مانند هر تجارت دیگری، اما اگر از این شیوه متنفرید، ممکن است مجبور شوید آن را به شخص ثالثی بسپارید.
آیا می توانید سرمایه گذاری خود را از دست بدهید؟
درست مانند هر فعالیت با سرمایه گذاری دیگری، بازده مالی تضمین نمی‌شود. با تحقیق مناسب و با راه‌اندازی سرمایه گذاری املاک اجاره‌ای خود به‌عنوان یک تجارت می‌توانید شانس موفقیت خود را تا حد زیادی افزایش دهید.
راه های متعددی برای سودبردن از املاک اجاره ای
قبل از اینکه درباره این موضوع صحبت کنیم که آیا یک معامله ملک اجاره‌ای خوب به نظر می‌رسد، مهم است درباره آن‌ها بدانید؛ بنابراین اجازه دهید با موارد زیر شروع کنیم:
افزایش دارایی را در طول زمان ارزیابی کنید
برای مثال اگر امروز می‌توانید خانه خود را به قیمت 200000 دلار بفروشید و آن را در سال 1992 به قیمت 100000 دلار خریداری کرده‌اید، ارزش خانه ما 100 درصد افزایش یافته است. در سوئد، این مولد ثروت در طول 30 سال گذشته نقش مهمی ایفا کرده که سبب شده است همه بر این باور باشند که خرید خانه شخصی شما کار بیهوده‌ای است. اکنون بخرید، یا در کنار صف منتظر بمانید تا بقیه ثروتمندتر شوند!
دو نوع ارزشیابی وجود دارد:
الف) ارزشمندی طبیعی ناشی از تورم و کمبود
ب) ارزشمندی اجباری که از تعمیر ملک ناشی می‌شود.
اگر ملک اجاره‌ای نمی‌تواند ارزش نقدینگی خوبی برای شما ایجاد کند، نباید در آن سرمایه گذاری کنید. به بیان ساده جریان انداختن نقدینگی به این مفهوم است که پس از پرداخت تمام هزینه‌های ملک و سود وام، چه مقدار پول از پرداخت مستأجر باقی می‌ماند.
صرفه‌جویی در مالیات
صرفه‌جویی در مالیات مربوط به کشور خاصی است، اما در بیشتر کشورهای دنیا، مزایای مالیاتی برای مالک ملک اجاره‌ای وجود دارد.
پرداخت وام بسیار جالب است
وقتی یک وام معمولی از بانک دریافت می‌کنید، پرداخت‌هایی که هر ماه انجام می‌دهید، شامل دو جزء است: اصل و بهره. پولی که برای اصل سرمایه خرج می‌شود، ارزش سهام شما را در ملک افزایش می‌دهد، درحالی‌که پرداخت سود افزایش نمی‌یابد. در مراحل اولیه پرداخت وام مسکن، شما معمولاً بیشتر به نسبت سود پرداخت می‌کنید تا اصل وام، اما با گذشت زمان این رابطه تغییر می‌کند؛ به‌طوری‌که در سال پایانی پرداخت وام مسکن، تقریباً 100 درصد به سمت اصل سرمایه می‌رود.
و مورد مهم عبارت‌اند از میزان ارزش پول و به جریان انداختن نقدینگی. با این حال مقابله با به جریان انداختن نقدینگی آسان‌تر از افزایش ارزش پول است؛ پس بیایید روی اولی تمرکز کنیم. به جریان انداختن نقدینگی با جمع‌بندی تمام درآمدهای ملک و سپس کسر تمام هزینه‌ها محاسبه می‌شود.
بیایید این دو را تجزیه کنیم. درآمد حاصل از اجاره توسط بازار منصفانه تعیین می‌شود که به نوبه خود توسط عواملی مانند موقعیت مکانی، تعداد اتاق خواب‌ها و اندازه کیفیت ملک سنجیده می‌شود. با استفاده از منابعی مانند روزنامه‌های محلی، تهویه مطبوع و فهرست کریگ حتماً به‌روز بمانید و همچنین تعیین کنید که اجاره منصفانه برای ملک شما در بازار چقدر است.
سرمایه گذاری در املاک اجاره ای؛ تقسیم‌بندی هزینه‌ها
براساس کتاب سرمایه گذاری در املاک اجاره ای هزینه‌ها را می‌توان به دو بخش تقسیم کرد: بخش اول هزینه‌های عملیاتی است؛ مانند مالیات، بهره، بیمه، جای خالی، تعمیرات، آب، زباله، گرما، برق و غیره؛ برای مثال با شرکت برق محلی خود تماس بگیرید تا بدانید هزینه برق چقدر است.
ورد دوم مخارج سرمایه‌ای است. این‌ها هزینه‌های روزمره نیستند، با وجود این می‌توانند سرمایه‌گذاری‌های شما را با شکست مواجه کنند. برای مثال، رنگ‌آمیزی جدید، انجام کف‌پوش، گرفتن سقف جدید و غیره سبب جلب‌توجه و افزایش ارزش ملک می‌شود. این کار مثل یک برگه تقلب از برندون ترنر است.
فرض کنید ملک شما 1500 دلار در ماه درآمد دارد و هزینه آن 1200 دلار است؛ یعنی شما یک مبلغی به ارزش 300 دلار در ماه یا 3600 دلار در سال خواهید داشت. یا این خوب است؟ پاسخ این است که شما باید در نظر بگیرید چقدر برای ملک پرداخت کرده‌اید.
فرض کنید پیش‌پرداخت شما 60000 دلار بوده است. ین به معنای «کنترل دقیق» شما و بازگشت 6 درصد از میزان نقدینگی سرمایه در سال است. این رقم ممکن است کمی پایین باشد، با توجه به اینکه این میزان در بازار سهام می‌تواند حدود 7-10 درصد در سال باشد. تا آنجا که ممکن است کنترل بالایی می‌خواهید.
چگونه معاملات را پیدا کنم؟
قیمت چیزی است که می‌پردازید، ارزش چیزی است که دریافت می‌کنید. برای یافتن بهترین معاملات باید اطراف را جست‌وجو کنید. یک قانون کلی خوب این است: ه 100 ملک نگاه کنید، 10 مورد از آن‌ها را پیشنهاد دهید و 1 مورد از آن‌ها را بپذیرید. یک‌بار سرمایه‌گذاری عاقل به من گفت اگر از هر ده پیشنهاد او بیش از یک مورد پذیرفته شود، می‌دانست پیشنهادهای زیادی دارد.
ما شما باید به دنبال چه باشید؟ در اینجا چند پیشنهاد مطرح می‌شود: برخی از آن‌ها ممکن است در ابتدا غیرمنطقی به نظر برسند، اما به خاطر داشته باشید مشکلی به نظر فاجعه‌آمیز می‌رسد که درواقع رفع آن‌ها بسیار آسان است و قیمت‌ها را پایین نگه می‌دارد که به شما به‌عنوان یک سرمایه‌گذار امکان بازده بالاتری بدهد.
گاهی یک تخت کوچک یکی از ساده‌ترین مشکلات برای رفع آن است؛ با وجود این 99 درصد از رقابت را از بین می‌برد. یک اتاق خواب سوم مخفی که یک ملک را از یک اتاق خواب دو خوابه به یک اتاق خواب سه خوابه تبدیل می‌کند، می‌تواند بلافاصله اجاره بهای آن را به شکل منصفانه‌ای افزایش دهد.
مثال
به‌دنبال اتاق‌های ذخیره‌سازی بزرگ یا اتاق خواب بزرگی باشید که می‌توانند به دو قسمت تقسیم شوند. نشتی سقف تخت و/ یا سقف زشت ممکن است مشکل بزرگی به نظر برسد، اما این‌طور نیست. تعمیر آن بسیار هزینه دارد، اما ساده و سریع است. دخمه پرپیچ و خم املاک قدیمی اغلب دارای اتاق‌هایی هستند که از یکدیگر جدا هستند، اما این مورد در بازار امروزی رایج نیست؛ بنابراین، املاک قدیمی به قیمت کمتری فروخته می‌شوند.
امروز می‌خواهیم فضاهایی را باز کنیم – آشپزخانه – ناهارخوری – اتاق نشیمن. نه، منظور یک اتاق ناهارخوری است که نشیمن و آشپزخانه هم به شمار می‌آید. گاهی اوقات، تبدیل خانه هزارتویی به یک خانه دل‌باز کار ساده‌ای است. اگر باغ یا باغچه‌ای شبیه جنگل کنارتان باشد، می‌توانید به‌خوبی همه را به دام بیندازید. محوطه‌سازی نه سخت و نه گران است، با وجود این رقابت را از بین می‌برد و ملکتان را بی‌رقیب می‌کند.
سخن پایانی
سرمایه گذاری در املاک اجاره ای جنبه‌های مثبت زیادی دارد؛ مانند توانایی استفاده از اهرم مالی و توانایی تلاش برای بازدهی بیشتر، اما سرمایه گذاری در املاک اجاره ای جنبه‌های منفی نیز دارد. از جمله این واقعیت که فرایند ثروت‌سازی زمان قابل‌توجهی را می‌طلبد و شما باید با افراد سرسختی سر و کار داشته باشید.
سرمایه گذاری در املاک اجاره ای از طریق ارزشمندسازی پول، به جریان انداختن نقدینگی، مزایای مالیاتی و پرداخت وام تولید ثروت می‌کند. معامله خوب معامله‌ای است که در آن جریان نقدی مثبت و ترجیحاً تا حد امکان کنترل بالایی داشته باشید. همچنین به‌دنبال ملکی باشید که مشکلی دارد که به‌راحتی قابل رفع باشد و با وجود این رقبا را از بین ببرد. حساب بانکی آینده شما به خاطر آن از شما تشکر خواهد کرد. شما می‌توانید از زمان و توانایی‌های خودتان برای افزایش موفقیت مالی استفاده کنید.
