یکی از مهم ترین تصمیم های هر زوجی در ابتدای زندگی، تهیه خانه است. اگر قصد خرید خانه داشته باشید و بودجه شما نسبت به خانه مدنظر شما کمتر باشد، قاعدتاً خرید خانه با وام گزینه اول شما است که با چندین روش می توانید اوراق مسکن خریداری نمایید.
اوراق مسکن “تسه” چیست؟
اوراق مسکن که به تسه مشهور است در واقع یک حق امتیاز برای دریافت وام مسکن است. بانک مسکن برای جذاب تر کردن سپرده گذاری در این بانک نسبت به بانک های دیگر علاوه بر دادن سود، با شرایط خاصی به مشتریان اوراق هم می دهد. نماد معاملاتی تسه که در بازار فرابورس قابل معامله هست شامل نام ماه و دو رقم آخر سال صدور است. به طور مثال نماد امتیاز تسهیلات مسکن دی ۹۷ مربوط به اوراقی است که دی ماه سال ۱۳۹۷ منتشرشده است. هر کد در هر جلسه تنها مجاز به خرید ۱۶۰ ورقه در کلیه نمادها است و پس از خرید تا ۲ ماه امکان فروش وجود ندارد. البته گفتنی است این محدودیت برای نمادهایی که فقط ۴ ماه تا پایان معاملات آن ها باقی مانده است، اعمال نخواهد شد. اوراق گواهی حق تقدم مسکن پیش تر در شعب بانک مسکن و تحت یک بازار غیر مسنجم معامله می شود که پس از پذیرش این اوراق در فرابورس، در عمل معامله این اوراق شکلی رسمی و ضابطه مند به خود گرفت. هر برگه از این اوراق به ارزش ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات است.
خرید اوراق مسکن به چه روش هایی انجام می شود؟
همواره دو راه برای دریافت تسهیلات مسکن وجود دارد؛ سپرده گذاری در بانک یا خرید اوراق تسهیلات مسکن که در بورس با نماد “تسه” خرید و فروش می شود. سپرده گذاری به چندین روش امکان پذیر است:
- افتتاح حساب در صندوق پس انداز مسکن یکم با سپرده گذاری ۶ تا ۴۰ میلیون تومان، بازپرداخت ۱۲ ساله و سود ۸ درصد.
- افتتاح حساب صندوق پس انداز جوانان با حداقل مبلغ واریز ۵۰۰ هزار ریال سالانه. بازپرداخت ۲۰ ساله و سود ۹ درصد.
- افتتاح صندوق پس انداز مسکن در طرح وام ۱۲ میلیونی با حداقل سپرده ۲۴ میلیون، بازپرداخت ۱۲ ساله و سود ۱۱ درصد
- افتتاح صندوق پس انداز مسکن در طرح وام ۲۰ میلیونی با حداقل سپرده ۲ تا ۱۰ میلیونی (یک تا ۳٫۵ ساله)، بازپرداخت ۱۲ ساله، سود ۱۱ درصد
اگر زمان کافی برای سپرده گذاری را ندارید، بانک به شما می گوید که باید امتیاز وام فرد دیگری را بگیرید؛ یعنی کسی که از قبل در بانک سپرده گذاری کرده و صاحب امتیاز وام شده می تواند این وام را به شما انتقال دهد. بالطبع فرد انتقال دهنده بابت پولی که از قبل در حساب خوابانده و از هزینه فرصت آن این امتیاز وام را به شما می فروشد تا شما بدون نیاز به سپرده گذاری و به سرعت وام دریافت کنید. این کار از طریق اوراق انجام می شود. اوراق نقد شوندگی و شفافیت بالاتری دارد و می توانید به صورت اینترنتی با داشتن کد بورسی تهیه کنید. راه دیگر خرید آن نیز مراجعه به بانک مسکن است. قیمت خرید اوراق در این دو روش تفاوتی ندارد.
مزیت خرید اوراق مسکن به سپرده گذاری چیست؟
خرید اوراق مسکن راه چاره ای برای دور زدن سپرده گذاری در بانک است. با خرید این اوراق دیگر لازم نیست از یک سال قبل سپرده گذاری کنید. در عوض می توانید سراغ اوراق امتیاز تسهیلات مسکن بروید که به اوراق مسکن یا اوراق تسه شناخته می شوند. پس از خرید تعداد کافی از اوراق و طی شدن مراحل اداری و قانونی، تقریباً چند روز طول می کشد، می توانید وام مسکن را دریافت کنید و آن را در اختیار فروشنده ملک بگذارید.
تاریخ انقضای اوراق تسهیلات
مدت اعتبار اوراق تسهیلات مسکن از زمان صدور تا ۲ سال است. اوراق تسه با توجه به زمانی که تا موعد سر رسید آن مانده است دارای قیمت متفاوتی هست و به همین دلیل برای هرماه آن نماد جداگانه ای وجود دارد. در صورتی که مدت اعتبار اوراق تسه به اتمام برسد و سپرده گذار از این تسهیلات استفاده نکند، نماد مذکور بسته خواهد شد و مبالغ به سپرده گذار بازگردانده نخواهد شد؛ و لازم است در هنگام خرید به این تاریخها توجه کنید، چون بعد از پایان انقضای اوراق، از بانک ها وامی دریافت نخواهید کرد. البته در اکثر موارد این فرصت دوساله اوراق برای شش ماه هم تمدید می شود. اوراقی که سر رسید آن ها نزدیک تر است، معمولاً ارزان ترند چون فرصت کمی برای اخذ وام آن وجود دارد. البته گهگاه در لیست قیمت اوراق تسه مشاهده می شود که اوراق جدید از اوراق قدیمی ارزان ترند و اوراق قدیم باقیمت بالاتری در بازار معامله می شوند. این امر به دلیل برخی سفته بازی های قبلی برای اوراق قدیمی تر است.
قیمت اوراق مسکن چقدر است؟
قیمت اوراق برحسب عرضه و تقاضا تعیین می شود؛ یعنی هرقدر نسبت عرضه به تقاضا بیشتر باشد قیمت هم کمتر می شود و اگر تقاضا برای خرید اوراق بالا رود قیمت آن هم بالاتر می رود؛ بنابراین قیمت اوراق حتی در روز هم ممکن است چند بار تغییر کند. وقتی بازار خوب باشد و معاملات مسکن رونق داشته باشد، طبیعی است که قیمت اوراق هم افزایش مییابد و وقتی که رکود بر بازار حاکم شود، قیمت اوراق هم کاهش خواهد یافت. قیمت اوراق بسیار نوسان دارد و ممکن است در یک روز هم متفاوت باشد. آخرین قیمت اوراق را می توانید در بخش اوراق تسهیلات مسکن ببینید.
اوراق مسکن مناسب کدام است؟
در تهیه اوراق مسکن باید به زمانی که قصد استفاده از آن را دارید توجه کنید تا تعادلی بین مهلت انقضا و قیمت اوراق برقرار کنید. در این مورد حتماً باید با بانک مشورت کرد چون فاصله زمانی بین خرید اوراق تا دریافت وام ممکن است تا دو ماه طول بکشد و باید مراقب بود تا به انقضای اوراق نرسد.
با اوراق مسکن چقدر می توان وام گرفت؟
طبق آخرین مصوبه شورای پول اعتبار دی ماه ۱۳۹۸، سقف وامی که با خرید اوراق می توانید بگیرید در تهران برای فرد مجرد ۱۰۰ میلیون تومان و برای زوجین ۲۰۰ میلیون تومان است. در مراکز استان ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر برای هر فرد ۸۰ میلیون تومان و برای زوجین ۱۶۰ میلیون تومان و در سایر شهرها ۶۰ میلیون تومان برای هر فرد و ۱۲۰ میلیون تومان برای زوجین می توانید وام بگیرید. البته در مصوبه جدید اشاره شده که می توانید تا سقف ۴۰ میلیون تومان نیز وام جعاله دریافت کنید. درواقع زوجین می توانند تا سقف ۲۴۰ میلیون تومان در تهران وام مسکن دریافت کنند.
نرخ سود و شرایط بازپرداخت اوراق مسکن چگونه است؟
نرخ سود این وام ۱۷٫۵ درصد است و مدت زمان بازپرداخت اقساطش هم ۱۲ سال است. بازپرداخت اقساط هم به روش ساده و هم به روش پلکانی ممکن است. در روش ساده شما یک مبلغ مشخص را هرماه در کل دوره بازپرداخت می پردازید؛ اما درروش پلکانی مبلغ اقساط به تدریج بیشتر می شوند. البته اگر خانه موردنظرتان در بافت فرسوده باشد، سود وام به ۱۶ درصد کاهش پیدا می کند. بانک برای قسط بندی بازپرداخت وام مسکن سه راه پیش روی مشتری اش می گذارد. روش ساده به این شکل است که کل اقساط تا ۱۲ سال آینده مبلغ ثابتی دارند. طرح پلکانی سه درصد به این صورت است که هرسال معادل سه درصد به مبلغ اقساط اضافه می شود. سومین روش طرح پلکانی ۲۰ درصد است که هر چهار سال یک بار مبالغ اقساط وام، ۲۰ درصد بالاتر می رود. اگر وام ۱۰۰ میلیونی گرفته باشید، درروش ساده تا ۱۲ سال باید ماهانه یک میلیون و ۶۶۵ هزار تومان برای اقساط وام کنار بگذارید. اقساط اول درروش پلکانی سه درصد ماهانه یک میلیون و ۴۹۲ هزار و برای پلکانی ۲۰ درصد، ماهانه یک میلیون و ۴۸۷ هزار تومان است.
میزان و مدت بازپرداخت اقساط وام اوراق مسکن
- برای وام ۱۰۰ میلیون تومانی در تهران ماهیانه حدود یک میلیون و ۷۰۰ هزار تومان به مدت ۱۴۴ ماه.
- برای وام ۸۰ میلیون تومانی در مراکز استان ها و شهرهای با ۲۰۰ هزار نفر جمعیت ماهیانه حدود یک میلیون و ۳۵۰ هزار تومان به مدت ۱۴۴ ماه.
- برای وام ۶۰ میلیون تومانی در سایر شهرها هم ماهیانه حدود یک میلیون تومان به مدت ۱۴۴ ماه.
سود واقعی اوراق مسکن چقدر است؟
سود این وام ۱۷٫۵ درصد است. ولی باید توجه داشت که شما بابت خرید اوراق باید پول بپردازید و اگر این عدد را از مبلغ وام کم کنیم به این معنی است که شما عملاً بابت مبلغ وام کمتری باید اقساط تعیین شده را بپردازید. فرض کنیم شما می خواهید ۱۰۰ میلیون تومان وام بگیرید. ارزش هر برگ اوراق ۵۰۰ هزار تومان وام است؛ بنابراین برای ۱۰۰ میلیون تومان وام باید ۲۰۰ برگ اوراق بخرید. فرض کنیم که قیمت هر برگ اوراق ۴۱ هزار تومان باشد. در این صورت برای تهیه ۲۰۰ برگ اوراق باید ۸ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان بپردازید. اگر این رقم را از مبلغ وام کم کنیم شما عملاً ۹۱ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان دریافت کرده اید.
شرایط دریافت وام اوراق مسکن چیست؟
- سن بنا نباید بیشتر از ۲۰ سال باشد (از تاریخ صدور اولین پروانه ساختمانی)
- مبلغ وام نباید بیشتر از ۸۰ درصد قیمت ملک باشد.
- عدم وجود سابقه چک برگشتی و بدهی سررسید شده در سیستم بانکی
در کنار این وام می توانید یک وام جعاله ۴۰ میلیونی هم از بانک مسکن بگیرید که اگر عجله دارید می توانید برای آن هم اوراق تهیه کنید. سود این وام هم ۱۷٫۵ درصد است اما دوره باز پرداختش کوتاه تر و حداکثر ۵ سال است.
چه مدارکی برای تهیه اوراق مسکن نیاز است؟
- اصل و تصویر تمام صفحات سند مالکیت
- اصل و تصویر پروانه ساختمانی
- اصل و تصویر پایان کار ساختمانی
- اصل و تصویر بنچاق (در صورت لزوم) با تشخیص شعبه
- اصل و تصویر مبایعه نامه (قولنامه)
- اصل و تصویر کارت ملی و شناسنامه خریدار و فروشنده (تمام صفحات)
- قبض برق ساختمان (در صورت تشخیص شعبه)
- اصل و تصویر وکالت نامه (در تسهیلات دریافتی از محل حساب صندوق پس انداز مسکن وکیل صرفاً می بایست از بستگاندرجه یک باشد)
- اصل و تصویر کارت ملی و شناسنامه وکیل (تمام صفحات)
- اصل و تصویر اجاره نامه ملک (در خصوص املاک اوقافی)
- فرم درخواست تکمیل و امضاشده
شرایط استفاده از اوراق مسکن تسه (اوراق تسهیلات بانک مسکن)
زمانی که شما اوراق تسه را تهیه کردید و سر رسید آن فرا رسید با ارائه به بانک، تسهیلات در دفتر اسناد رسمی ثبت خواهد شد و در زمان عقد قرارداد طی یک برگه چک بانکی به فروشنده واحد مسکونی پرداخت می گردد. از زمانی که اوراق تسهیلات مسکن را تهیه می کنید تا زمان انقضای آن شما می توانید اقدام به دریافت وام مسکن کنید. ذکر این نکته مهم است که با توجه به فرآیند زمان بر بودن دریافت وام مسکن، توجه داشته باشید که اوراقی که می خرید خیلی نزدیک به تاریخ سر رسید آن نباشد. به طور مثال اوراقی بخرید که حداقل ۲ ماه از زمان سر رسید آن باقی مانده باشد. بر اساس شهر محل زندگی وام گیرنده، مبلغ اعطایی به هر فرد متفاوت است. در شهرهایی که جمعیت بیشتری وجود داشته باشید مبلغ تسهیلات بیشتر است. در حال حاضر مبلغ اعطایی به هر فرد بین ۸۰ تا ۱۲۰ میلیون تومان است.
- قبل از خرید اوراق تسه اطلاعات کافی را از بانک مسکن دریافت کنید تا بر طبق میزانی که به شما تسهیلات تعلق می گیرد اوراق تسه تهیه کنید.
- کارمزد خرید اوراق تسهیلات مسکن
- سرمایه گذار هنگام خریدوفروش این اوراق، مبلغی به عنوان کارمزد معاملات پرداخت می کند.
- نرخ کارمزد اوراق تسهیلات مسکن
- کارمزد خرید: ۰.۴۹ درصد
- کارمزد فروش: ۰.۲۴ درصد
سه نکته مثبت وام گرفتن با استفاده از اوراق مسکن ۹۸
- مهم ترین نکته مثبت برای دریافت وام از طریق اوراق تسهیلات، صرفه جویی در زمان است. به عبارتی بلافاصله پس از خرید اوراق می توانید مسکن موردنظر را خریداری کنید.
- دومین نکته مثبت آن است که نیازی نیست حتماً خانه اولی باشید؛ زیرا چنین محدودیتی برای پرداخت وام از طریق اوراق تسهیلات مسکن وجود ندارد.
- قیمت اوراق مسکن ۹۸ خیلی کمتر از سودی است که می توانید با مبلغ سپرده گذاری به آن برسید. به عبارتی اگر بخواهید از طریق اوراق مسکن وام ۱۰۰ میلیونی بگیرید، خرید ۲۰۰ برگ اوراق مسکن هشت میلیون و ۹۰۰ هزار تومان خواهد بود. درحالی که اگر بخواهید با سپرده گذاری در صندوق مسکن وام ۱۰۰ میلیونی بگیرید، باید به مدت یک سال ۵۰ میلیون تومان پول نزد بانک بگذارید. درحالی که اگر این مبلغ را در حساب سپرده گذاری بلندمدت سرمایه گذاری کنید، ۱۸ درصد سود به آن تعلق می گیرد و شما ۹ میلیون تومان نصیبتان می شود. تازه این حداقل کاری است که می توانید در یک سال با ۵۰ میلیون تومان انجام دهید.
سه نکته منفی وام گرفتن با استفاده از اوراق مسکن ۹۸
- مهم ترین نکته منفی در وام اوراق تسهیلات پایین بودن سقف وام است. طوری که اگر بخواهید سپرده گذاری در بانک را دور بزنید و با اوراق تسهیلات مسکن وام بگیرید، سقف وام حدود ۴۰ درصد کاهش پیدا می کند. مثلاً زوج های ساکن تهران با سپرده گذاری می توانند تا سقف ۱۶۰ میلیون تومان وام بگیرند، اما با استفاده از اوراق تسهیلات سقف وام به ۱۰۰ میلیون تومان کاهش پیدا می کند.
- دیگر نکته منفی درباره اوراق مسکن، نرخ بهره بالای وام برای چنین تسهیلاتی است. اگر برای دریافت وام مسکن سراغ روش سپرده گذاری بروید، نرخ بهره وام برایتان هشت درصد خواهد بود. تازه اگر خانه موردنظرتان در بافت فرسوده باشد، نرخ سود وام به شش درصد کاهش پیدا می کند. این در حالی است که نرخ بهره در نظر گرفته شده برای وام اوراق مسکن به ۱۷.۵ درصد می رسد.
- آخرین نکته منفی مربوط به زمانی است که معامله خرید مسکن جوش نخورد. در چنین حالتی دیگر از وام خبری نیست و همچنین تا چهار ماه نمی توانید اوراقی که برای دریافت وام مسکن در اختیار بانک گذاشتید، پس بگیرید.
تا زمستان سال گذشته تنها بانک مسکن بود که اوراق تسهیلات را در ازای سپرده های ممتاز جذب شده منتشر می کرد و این اوراق که هر فقره از آن ها حق تقدم اخذ ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات مسکن را به خریدار می دهد، با نماد «تسه» در بازار رسمی فرابورس مبادله می شد. این در حالی است که در سال جاری اوراق تسهیلات مسکن بانک ملی با نماد «تملی» رسماً در فرابورس معرفی و عرضه آن آغاز شد. (مهم ترین ویژگی اوراق جدید که از سوی بزرگ ترین بانک دولتی منتشر می شود، انحصارشکنی از بازار اوراق مسکن است که پیش ازاین تنها بانک عامل بخش مسکن در آن یکه تاز بود.)
پنج تفاوت اوراق تسهیلات دو بانک ملی و مسکن
- اولین و مهم ترین تفاوت در «سقف وام» است. با توجه به اینکه میزان جعاله بانک ملی نصف بانک مسکن بوده و تسهیلات بدون سپرده و بدون اوراق ۱۰ میلیون تومانی نیز صرفاً به بانک مسکن اختصاص دارد، سقف تسهیلات مسکن از محل اوراق میان این دو بانک متفاوت است.
- تفاوت دوم به «مدت بازپرداخت وام» بازمی گردد. سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق در هر دو مدل ۱۲ ساله و با سود ۵/ ۱۷ درصد تعیین شده است، اما مدت بازپرداخت جعاله بانک مسکن ۵ ساله تعیین شده، درحالی که مدت بازپرداخت جعاله بانک ملی ۳ ساله است.
- سومین تفاوت در میزان اوراق تعلق گرفته به حساب های ممتاز بانک مسکن در مقایسه با حساب های طرح مسکن بانک ملی است. در مدل بانک ملی پس از یک سال معادل ریالی یک برابر موجودی تا سقف ۳۸ میلیون تومان اوراق به دارنده حساب تعلق می گیرد اما در بانک مسکن پس از گذشت یک سال معادل ریالی ۲۷ درصد از میزان سپرده، اوراق پرداخت خواهد شد.
- تفاوت چهارم که برای خریداران مسکن بسیار مهم است، حذف سقف سنی در وام مسکن بانک ملی است. برابر مقررات فعلی بانک مسکن، تسهیلات از محل اوراق صرفاً به املاک تا ۲۰ سال ساخت از تاریخ صدور پروانه ساختمانی پرداخت می شود و املاک ۲۰ تا ۲۵ ساله نیز می توانند حداکثر ۳۵ میلیون تومان وام از محل اوراق دریافت کنند؛ اما املاک بیش از ۲۵ سال هرگز امکان برخورداری از وام بانک مسکن را ندارند. این در حالی است که بانک ملی سقف سنی آپارتمان برای استفاده از وام بدون سپرده را حذف کرده و این نوع وام مسکن صرفاً بر این اساس که رقم آن تکافوی حداکثر ۸۰ درصد از ارزش نهایی ملک را داشته باشد، پرداخت می شود.
- تفاوت پنجم دو نوع دسترسی به تسهیلات بانک مسکن نیز فقدان دو اهرم کنترل سفته بازی و تقاضای سرمایه ای در بازار اوراق بانک ملی است. بانک مسکن به منظور ایجاد محافظ قیمتی برای اوراق مسکنی که به پشتوانه سپرده های ممتاز خود منتشر کرده است، دو اهرم را طراحی کرده که یکی از آن ها ممنوعیت مبادله اوراق تا چهار ماه پس از خرید و دیگری تعیین سقف روزانه خرید تا ۲۴۰ فقره اوراق است. بانک مسکن با استفاده از این دو ابزار توانسته قیمت اوراق در یک سال گذشته را باوجود بازگشت رونق به بازار مسکن تا حد زیادی کنترل کند. تابستان سال ۹۵ قیمت اوراق مسکن به مرز ۱۰۰ هزار تومان هم رسیده بود اما باسیاست های عرضه و تکیه بر ابزارهای کنترل تقاضای سفته بازی قیمت اوراق از آن زمان به بعد کنترل شد و از ابتدای امسال نیز به پایین ترین حد خود در بیش از یک سال گذشته رسیده است، طوری که اکنون هر فقره اوراق تسهیلات بانک مسکن در فرابورس حدود ۶۳ هزار تومان مبادله می شود؛ اما بانک ملی فعلاً چنین ابزارهایی را به کار نگرفته و خریدوفروش اوراق با هر تعداد و بلافاصله پس از خرید، ممکن و میسر است و این موضوع نگرانی درباره موج سواری روی قیمت اوراق «تملی» در ماه های آینده را بیشتر می کند.
