سرمایه گذاری در مسکن یکی از معمول‌ترین روش‌های سرمایه گذاری در ایران می‌باشد. به جهت اطمینان کامل و صددرصدی کاربران به رشد قیمت مسکن در درازمدت این روش سرمایه گذاری تبدیل به روشی امن برای حفظ ارزش سرمایه‌های مردم شده و ازاین‌رو هر فردی بسته به میزان توانایی مالی خود سرمایه‌های انباشته خود را تبدیل به مسکن می‌نماید. بازار مسکن نیز در سال‌های گذشته اثبات کرده است که قدرت مدیریت سرمایه‌ها را نسبت به نرخ تورم دارا است. درنتیجه این بازار را می‌تواند یکی از بازارهای اصلی تورم شکن در ایران دانست. با توجه به حساسیت‌های بالای این بازار و افول و صعودهایی که در آن شاهد هستیم بر آن شدیم تا تحلیلی جامع و کامل را از روند حرکتی قیمت در این بازار معرفی نماییم. استفاده از این روند حرکت قیمت مسکن می‌تواند در انتخاب زمان مناسب برای ورود به آن تأثیر بسزایی داشته باشد. از این رو آموزه‌ها و آمارهایی که در ادامه با هم مرور خواهیم نمود، می‌تواند برای کاهش میزان ریسک سرمایه گذاری در مسکن به کار آید.
سرمایه گذاری در مسکن ابعاد مختلفی دارا می‌باشد. اشتباهات رایجی هم در این روش سرمایه گذاری در میان کاربران وجود دارد. شناخت مفاهیم سرمایه گذاری در مسکن برای کاربران امروز کاملاً ضروری است. اشتباه در ورود به این بازار هم سرمایه‌های شما را به خطر انداخته و هم ارزش آنها را نسبت به تورم و سایر پارامترها از بین می‌برد. سرمایه گذاری در خانه به‌صورت کلی در روش‌های زیر انجام می‌پذیرد:
هرکدام از موارد بالا در سرمایه گذاری در مسکن اصول مربوط به خود را داشته و نیاز به آموزش‌های مربوط به خود را نیز دارد. ازاین‌رو قبل از اینکه وارد بازار مسکن شوید بایستی مسیر خود را در این بازار مشخص نمایید. این تعیین مسیر در درجه اول ریسک را کاهش خواهد داد و در درجه دوم انرژی لازم برای سرمایه گذاری در این بازار را برای شما به وجود خواهد آورد. این هدف بندی فارغ از نوسانات قیمتی مسکن در بازه‌های زمانی مختلف، می‌تواند برای شما سودآوری به ارمغان بیاورد. اینکه کدام روش سرمایه گذاری در بازار مسکن برای شما مناسب است به‌صورت مستقیم بسته به شرایط خود فرد نیز دارد. سرمایه در دسترس، تخصص‌های موجود، نیازمندی به سرمایه و برخی موارد دیگر می‌تواند در هدف‌گذاری شما در ورود به بازار مسکن تأثیر داشته باشد.
بازار مسکن ازجمله بازارهای یکه به نسبت سایر بازارهای مالی و سرمایه گذاری ثبات بیشتری داشته و حرکت قیمت در آن تحت تأثیر پارامترهای مختلف در طول زمان ایجاد می‌شود. روند حرکت قیمت مسکن در ایران این تصور را در ذهن کاربران ایرانی ایجاد کرده است که سرمایه گذاری در این بازار به‌هیچ‌وجه درگیر ضرر نشده و همیشه در طول زمان می‌تواند برای کاربر سودآوری به دنبال داشته باشد. ثبات و سودآوری مطمئن ازجمله ویژگی‌های اصلی بازار مسکن هستند که دلیل اصلی جذابیت این بازار برای کاربران حرفه‌ای و معمولی می‌باشند. در طول ۴۰ سال گذشته هرچند در بازه‌های زمانی بسیار کوتاه مانند برهه‌ای زمان در طول ۸ سال جنگ تحمیلی، نوسان منفی قیمت را نیز در این بازار شاهد بوده‌ایم، اما در بقیه اوقات نوسان قیمت این بازار روند صعودی داشته و مثبت بوده است. یکی دیگر از ویژگی‌های بارز بازار مسکن در ملموس بودن این دارایی و حذف ریسک‌های امنیتی آن است. برخلاف بازارهای مالی مانند سهام و یا حتی سرمایه گذاری در سکه یا ارز، دارایی مسکن دستخوش دزدی نشده و محدودیت‌های قانونی این بازارها را نیز ندارد. ازاین‌رو کاربرانی که با سایر روش‌های سرمایه گذاری مانند بازار بورس آشنایی ندارند، در قدم اول وارد بازار مسکن می‌شوند.
برای ورود به بازار مسکن نیاز به ارزیابی مزایا و معایب این بازار نیز خواهید داشت که در ادامه مفصل آنها را توضیح می‌دهیم.
بازار مسکن یکی از کم ریسک ترین بازارهای سرمایه گذاری در ایران است. آمارهای ۴۰ سال گذشته این بازار نشان می‌دهد که قیمت در مسکن دائماً در بازه‌های زمانی مشخص در حال رشد بوده و روند صعودی به خود گرفته است. ازاین‌رو این بازار را می‌توان یکی از کم ریسک ترین بازارهای سرمایه گذاری قلمداد نمود.
احتمالاً درباره نوسانات قیمت بازار سکه به دلیل فعالیت‌های سیاسی و جنگ‌طلبانه برخی کشورها شنیده‌اید. یا تنش‌های سیاسی حاکم بر منطقه معمولاً به‌صورت مستقیم بر بازارهای مالی تأثیری زودهنگام می‌گذارند. بازارهایی مانند بازار بورس، سکه، دلار، طلا و حتی در سال‌های اخیر بازار آهن و خودرو نیز تحت تأثیر این ریسک‌های سیستماتیک و غیر سیستماتیک دستخوش نوسان شدید می‌شوند. این ریسک برای سرمایه گذاری در مسکن وجود ندارد.
برخلاف سایر بازارهای مالی که کسب سود در آنها تنها از روش افزایش قیمت در طول زمان امکان‌پذیر است، کسب سود در بازار مسکن ابعاد دیگری نیز مانند اجاره‌بها، بازسازی، ساخت‌وساز را نیز به خود می‌گیرد.
یکی دیگر از مزایای سرمایه گذاری در مسکن خدمت‌رسانی به شهروندان از طرق مختلف است. ساخت خانه برای آنها و بازسازی خانه‌های قدیمی ازجمله این موارد می‌باشند.
بازار مسکن یکی از کمترین نقد شوندگی‌ها را در میان انواع بازارهای مالی و سرمایه گذاری به خود اختصاص داده است. گاها فروش یک خانه و تبدیل آن به سرمایه نقدی می‌تواند ماه‌ها به طول انجامد. البته این بازه زمانی زیاد به معنی ریسک کم شدن ارزش سرمایه نخواهد بود.
بازار مسکن از نظر میزان سرمایه مورد نیاز معمولاً صدرنشین سایر بازارهای رایج برای سرمایه گذاری است. برای ورود به این بازار نیاز به سرمایه‌های بیش از ۵۰۰ میلیون تومان در حال حاضر خواهید داشت.
برای مقایسه باز مسکن با سایر بازارها نیاز به آشنایی با چند پارامتر مهم خواهید داشت.
میزان ریسک متحمل شده کاربر در بازار در تمامی ابعاد اعم از کاهش قیمت‌ها، ریسک سرقت، ریسک افت شدید قیمت و …
نقد شوندگی اصطلاحی است که به زمان لازم برای نقد شدن کامل در بازار مربوط است. برای مثال زمان لازم برای خرید یک سهم در بازار بورس در چند دقیقه و در بازار مسکن می‌تواند تا چند ماه باشد.
نرخ رشد سرمایه در بازار را در یک بازه زمانی معقول نشان می‌دهد. این پارامتر تفاوتی میان دوره‌های کوتاه‌مدت و بلندمدت سرمایه گذاری قائل نشده و بازدهی کلی بازار را می‌سنجد.
برای ورود به هر بازاری حداقل سرمایه‌ای نیاز خواهید داشت.
به حداقل زمان سوددهی معمول در بازارهای سرمایه اختصاص می‌باشد.
در ادامه قصد داریم تا بازار مسکن را با استفاده از این فاکتورها با سایر بازارهای سرمایه معمول مقایسه نماییم. معیار سنجش ما در این مقایسه اعداد ۱ تا ۵ می‌باشند. عدد ۵ به معنی بالاترین حد و عدد ۱ نیز پایین‌ترین حد را نشان می‌دهد.
شما می‌توانید با مقایسه این جدول با شخصیت رفتاری خود در سرمایه گذاری برای ورود به این بازارهای مختلف اقدام نمایید. این جدول به‌وضوح نشان می‌دهد که چه انتظاراتی می‌توانید از بازار مسکن داشته باشید. کمترین میزان ریسک، بازدهی متوسط نسبت به سار بازارها، طولانی‌ترین بازه زمانی لازم برای سرمایه گذاری، کمترین میزان نقد شوندگی و بالاترین سرمایه اولیه لازم از ویژگی‌های سرمایه گذاری در مسکن نسبت به سایر بازارهای مالی می‌باشد.
سرمایه گذاری در مسکن جذابیت‌های خاص خود را دارد. با همه مزیت‌ها و معایب این بازار توصیه داریم که حتماً بخشی از سرمایه خود را به این بازار اختصاص دهید. بازار مسکن به دلیل ثبات قیمتی که دارد می‌تواند به‌عنوان بازاری برای سرمایه گذاری کم ریسک و حتی بدون ریسک تبدیل شود. ازاین‌رو مازاد سرمایه‌های خود را در سایر بازارهای مالی می می‌توانید به بازار مسکن اختصاص دهید. با توجه به دوره‌ای بودن افزایش قیمت‌ها در این بازار سرمایه گذاری در آن می‌تواند شما را نیز در این سودها شریک نماید. داشتن یک سبد سهام کامل همیشه نتیجه بهتری نسبت به تک سهمی بودن دارد.
عوامل زیادی هستند که روی قیمت مسکن تأثیر دارند. اما نکته مهم درباره این عوامل تأثیرگذاری پله‌ای آنها می‌باشد. درواقع بازار مسکن در مقایسه با سایر بازارهای سرمایه کمی دیرتر تحت تأثیر عوامل مختلف قرارگرفته و رشد می‌نماید. مهم‌ترین عوامل مؤثر بر نوسان قیمت مسکن به شرح زیر می‌باشند:
بر اساس جغرافیای منطقه میزان عرضه و تقاضا نیز مانند سایر بازارهای مالی روی نوسان قیمت مسکن تأثیرگذار می‌باشد.
ریسک‌های سرمایه گذاری در مسکن به چند دسته تقسیم می‌شوند که کاربران باید با هرکدام از این ریسک‌ها آشنا بوده و به‌موقع برای حذف آنها اقدام نماید. آگاهی از ماهیت این ریسک‌ها می‌تواند بالاترین بازدهی را در سرمایه گذاری در مسکن برای شما به ارمغان بیاورد. اصلی‌ترین موارد ریسک زا در بازار مسکن عبارت‌اند از:
این بخش از ریسک مربوط به قراردادهای معاملات مسکن و خطرات ناشی از کلاه‌برداری‌های مربوط به آن است. با توجه به حقوقی بودن این قراردادها این ریسک برای کاربران وجود دارد که با دام‌های برخی از افراد سودجو روبرو شوند. برای مثال خریدوفروش ملک‌های با سند ریشه‌دار یکی از خطراتی است که ممکن است با بی‌اطلاعی کاربر با آن موجه شوند.
سرمایه گذاری در مسکن برخلاف سایر بازارها نیاز به یک تحقیق گسترده و جامع درباره موقعیت مکانی و قیمت‌های منطقه است. در صورت نداشتن اطلاعات کافی دراین‌باره ممکن است قیمت چند برابری برای ک ملک بپردازید و یا نقاط ضعیف شهر را برای این سرمایه گذاری انتخاب کرده باشید.
برخی ریسک‌های غیر سیستماتیک نیز وجود دارند که می‌توانند در قیمت مسکن تأثیر گذاشته و بازار مسکن را با اختلال و درنتیجه رکود مواجه کنند. مواردی مانند زلزله، رانش زمین در یک منطقه و بیماری‌های اپیدمی مانند کرونا می‌توانند چنین ریسک‌های را برای این بازار ایجاد کنند.
حرکت قیمتی مسکن در ایران تحت تأثیر عوامل مختلف در دوره‌های مشخص که ۴ ساله می‌باشد، نوسان می‌نماید. پیدا کردن زمان مناسب و دقیق در این دوره برای خرید می‌تواند اهمیت فوق‌العاده زیادی داشته باشد. خرید در شروع این دوره ۴ ساله می‌تواند خواب سرمایه طولانی‌مدتی را برای کاربران به دنبال داشته باشد.
یکی دیگر از عوامل مؤثر در نوسان قیمت مسکن سیاست‌های دولت سات. پروژه‌های مانند مسکن مهر، اعطای وام‌های با دوره بازگشت طولانی‌مدت به خریداران، اخذ مالیات برای خانه‌های خالی و سیاست‌هایی ازاین‌دست می‌تواند باعث رونق و یا رکود قیمت مسکن در یک منطقه باشد.
برای خرید مسکن در ایران می‌توانید از برخی تسهیلاتی که دولت برای کاربران تهیه نموده است و بهره ببرید. مشخص‌ترین تسهیلات خرید مسکن، وام‌های بانکی هستند که با سود برابر با نرخ تورم در اختیار اشخاص قرار می‌گیرند. یکی دیگر از این روش‌ها پیش‌خرید خانه‌های در حال ساخت می‌باشد. مشارکت در ساخت نیز یکی دیگر از روش‌های مورد استفاده کاربران برای تسهیل خرید مسکن می‌باشد.
رعایت برخی اصول و تکنیک‌های سرمایه گذاری در مسکن می‌تواند شرایط بهترین را برای کاربران رقم بزند. برخی از این اصول عبارتند از:
قدم اول در سرمایه گذاری در مسکن تحلیل زمانی این قیمت است. اینکه قیمت مسکن در حال حاضر در چه وضعیتی قرار دارد و با شروع جهش‌های دوره‌ای خود چقدر فاصله دارد، در این مرحله بایستی مشخص شود. تحلیل نقش اساسی در سرمایه گذاری در مسکن داشته و تعیین‌کننده اصلی است. اگر نتیجه این مرحله مثبت ارزیابی نشد، خرید مسکن و سرمایه گذاری در این بازار توجیهی نخواهد داشت مگر برای سرمایه گذاری‌های دوره‌ای و یا روش‌های ایجاد ارزش‌افزوده در مسکن.
سپس باید درباره موقعیت مکانی که قصد خرید ملک در آنجا را دارید تحقیقات لازم را به عمل آورید.
سرمایه‌داران فارغ از سن و سال ملک و شرایط ظاهری که دارند، با توجه به تجربه‌ای که دارند در یک نگاه می‌توانند ملک‌های اکازیون را تشخیص دهند.
برخلاف سایر بازارهای سرمایه گذاری خریدوفروش مسکن نیاز به هزینه‌های جانبی مانند مالیات‌ها، کمیسیون‌ها و مواردی ازاین‌دست دارد. تا حتی‌الامکان باید این هزینه‌ها را کنترل نمایید.
خرید یک ملک ضعیف در بهترین لوکیشن همیشه گزینه بهتری از خرید بهترین ملک در یک لوکیشن ضعیف می‌باشد.
حرکت قیمت مسکن در ایران یک بازه حدوداً ۴ ساله را دارد. به این معنی که بعد از هر ۴ سال رکود و نوسان کم قیمتی تحت تأثیر عوامل بیرونی، به یک باره شاهد جهش‌های قیمتی در این بازار هستیم. تشخیص اینکه در حال حاضر در چه دوره‌ای قرار داریم نیازمند تجربه، تخصص و البته استفاده از خدمات مشاوره سرمایه گذاری است. دوره‌های ۴ ساله مسکن به این صورت است که قیمت در ابتدای دوره با شیب بسیار کندی رو به افزایش دارد. افزایش قیمت در این دوره بسیار کندتر از آن چیزی است که بخواهید برای نوسان‌های کوتاه‌مدت از آن بهره ببرید. در اواسط این دوره ۴ ساله قیمت مسکن و طلا که نقش جایگزین را برای سرمایه‌گذاران بازار مسکن دارد به بیشترین اختلاف خود می‌رسند. بعد از پایان دو سال اول قیمت ملک به ثباتی نسبی رسیده و از آن پس به‌مرور تفاوت نرخ رشد در بازار طلا و مسکن به هم نزدیک می‌شود.
دو ساله اول حرکت قیمت ملک در ایران به حالت تورم توأم با رکود خواهد بود و دوره دو ساله دوم نیز رکود تورمی را شاهد می‌باشیم. در دوره دو ساله دوم قیمت ممکن است ثابت با شیب بسیار کمی کاهش یا افزایش یابد. چیزی که می‌تواند از نشانه‌های این دوره دو ساله در بازار مسکن باشد، کاهش چشم‌گیر تعداد خریداران خواهد بود. با پایان این دوره قیمت مسکن آماده یک جهش برگ خواهد شد. با توجه به این روند بهترین زمان برای خرید مسکن سال آخر دوره دوم حرکت قیمت مسکن است. در این دوره شما می‌توانید ملک را با کمترین قیمت تهیه نموده و در کمترین زمان با سود چند برابری این بازار روبرو شوید. از دیگر نشانه‌های رسیدن به این انتهای بازه ۴ ساله مسکن می‌توان به خسته شدن خریداران خرد و دلالان تازه‌کار اشاره نمود.
انتخاب میان یکی از روش‌های کسب سود از بازار مسکن به عوامل مختلفی بستگی دارد. با این حال هرکدام از آنها مزیت‌های خاص خود را دارند. ازاین‌رو حتی در صورت امکان کاربران می‌توانند از چند روش کسب سود در بازار ملک به‌صورت همزمان استفاده نمایند. بیشترین سود در بازار مسکن مربوط به خرید خانه‌های اکازیون است. خرید خانه‌ها با قیمت‌های بسیار پایین‌تر از قیمت روز بازار باعث می‌شود تا کاربر در بازه زمانی محدود سود قابل‌توجهی داشته باشد. در اولویت بعدی خرید ملک‌های کلنگی به قصد ساخت و یا استفاده از نوسان قیمتی آنها می‌باشد. قیمت زمین همیشه جلوتر از قیمت ملک و درصد نوسان بالاتر حرکت می‌نماید. علاوه بر این قیمت زمین کنترل‌های کمتری نسبت به قیمت ملک از طرف نهادهای نظارتی دارد. ازاین‌رو سرمایه گذاری روی خانه‌های کلنگی می‌تواند از جذاب‌ترین روش‌های سرمایه گذاری در این بازار باشد.
البته برای ورود به این روش سرمایه گذاری در مسکن نیاز به سرمایه زیدی خواهید داشت. سومین روشی که می‌توان برای کسب سود در بازار ملک استفاده کرد خرید خانه‌های قدیمی و بازسازی آنها است. اما نسخه بهترین هم نسبت به این روش‌ها برای سرمایه گذاری در مسکن وجود دارد. در این روش ما با سوار شدن بر موج حرکت قیمت مسکن که در بند قبل تشریح نمودیم می‌توانید در زمان مناسب روش‌های مخصوص به آن زمان را برای سرمایه گذاری در نظر بگیرید. برای مثال در دوره تورم توأم با رکود بهترین روش بازسازی خانه‌های قدیمی، در دوره رکود ساخت‌وساز و در انتهای دوره ۴ ساله خرید خانه‌های اکازیون نقش اصلی را ایفا می‌نمایند.
هرکدام از این روش‌ها مزیت‌های خاص خود را دارد. خانه‌های با متراژ کم سود کمتری دارند اما خریدوفروش آنها زودتر است. خانه‌های بزرگ‌تر اما دیرتر به فروش می‌رسند. برای کسانی که به دنبال سرمایه گذاری در مسکن هستند بهترین خرید خانه‌هایی با متراژ ایده آل است. هر منطقه‌ای بر اساس نوع افراد ساکن در آن دارای یک متراژ ایده آل خواهد بود. این متراژ برای برخی مناطق ۷۵ متر و برخی دیگر ۱۵۰ یا ۲۰۰ متر است. خارج شدن از این محدوده و فاصله گرفتن از آن در خرید می‌تواند ریسک شما و میزان خواب سرمایه شما را افزایش داده و یا سود نهایی را دستخوش تغییر نماید.
به‌جای دسته‌بندی مناطق به بالا و پایین متوسط بایستی آنها را به مناطق پررونق، پرتراکم و متعادل تقسیم کنید. برای مثال برخی از مناطق تهران همیشه میزان قابل‌توجهی از خریداران را به خود اختصاص می‌دهند. ازاین‌رو بازار مسکن در این مناطق همیشه رونق دارد. این اتفاق هم فارغ از بالا و یا پایین بودن آنها در نقشه شهر دارد. برای شناخت این مناطق بایستی در مرحله تحقیق عالی عمل کنید.
بازدهی بازار مسکن بستگی به نوع سرمایه گذرای کاربر در آن دارد. هرکدام از روش‌های سرمایه گذاری در بازار مسکن بازدهی مختص به خود را دارد. بااین‌حال درمجموع بازدهی این بازار همیشه اعداد بسیار بالاتری نسبت به نرخ تورم خواهد داشت. در همین سال ۹۸ بازدهی بازار مسکن ۲۱ درصد اعلام شد درحالی‌که این بازار با تورم توأم با رکود نیز همراه بوده است. بازدهی سال‌به‌سال بازار مسکن نیز می‌تواند در تعیین سال‌های مستعد جهش این بازار برای کاربران مفید باشد.
نمودار بالا نوسان و رشد قیمتی بازار مسکن با رنگ نارنجی در مقایسه با سایر بازارهای مالی و سرمایه گذاری را نشان می‌دهد. همان‌طور که در نمودار ملاحظه می‌نمایید رشد قیمت مسکن معمولاً با شیب بسیار ملایمی به سمت بالا حرکت می‌نماید و در هر دوره ۴ ساله با یک جهش بزرگ روبرو می‌شود. آخری جهش قیمت بازار مسکن نیز در سال ۱۳۹۶ به ثبت رسیده است. نیمه دوم سال ۹۱ و نیمه اول سال ۹۲ نیز جهش قبلی قیمت مسکن بوده است.
با استفاده از نکات زیر حتی اگر در ورود به این بازار تازه‌کار هم باشید می‌توانید مانند یک حرفه‌ای به معامله بپردازید.
برای قیمت گیری مسکن هیچ‌وقت به یک منبع اکتفا نکنید. روش‌های مختلف آن را استفاده نمایید. برای شروع می‌توانید از وبسایت هایی مانند دیوار و یا آی هوم با مشاهده آگهی‌های فروش تا حدودی با قیمت مسکن در منطقه آشنا شوید. سپس با یک بررسی میدانی از چند املاکی قیمت بگیرید. منابع دیگری هم برای قیمت‌گذاری مسکن در تهران و شهرستان وجود دارند که می‌توانید از آنها برای اطمینان بیشتر بهره‌مند شوید.
در مقاله حاضر به تبیین روش‌های سرمایه گذاری در خانه پرداختیم و اصول اولیه ورد به این بازار را با هم مرور کردیم. در انتها نیز در یک بحث تحلیلی روند قیمتی ملک را در سال‌های دور تاکنون مور ارزیابی قرار دادیم. اطلاع از این مفاهیم برای کسانی که به دنبال سرمایه گذاری در این بخش هستند کاملاً لازم است.
مطالب بسیار مفید و کابردی بودند ممنونم
عالی بود ، بی نهایت استفاد۶ بردم ، سپاسگذارم