طبق قانون بانک مرکزی، افرادی که برای خرید مسکن به وام نیاز دارند باید به بانک مسکن مراجعه کنند. تا چندین سال قبل، ماجرا به این ترتیب بود که افراد باید حساب سپرده یک ساله باز کرده و در سرمایه شان تغییری ایجاد نمی کردند تا پس از یک سال، بانک مطابق دستورالعمل، مبلغ وام را به آن ها بدهد. حالا اگر نمی توانستید برای خرید خانه یک سال صبر کنید در تنگنا قرار می گرفتید. به همین دلیل، اوراق تسهیلات مسکن از سوی مدیران بانک ایجاد شد تا شما بتوانید زودتر از موعد به وام مسکن دست پیدا کنید. به طورکلی با پرداخت مبلغی برای خرید اوراق مسکن نسبت به حالت عادی در دریافت وام اولویت می یابید.
سرمایه گذاران با دو هدف در اوراق تسهیلات مسکن سرمایه گذاری می کنند؛ هدف اول، تبدیل کردن اوراق به وام و هدف دوم، استفاده از تغییرات قیمتی اوراق و کسب سود معاملاتی است. در ادامه این موارد را توضیح خواهیم داد.
معاملات اوراق مسکن به چند روش انجام می شوند؟
معاملات اوراق مسکن به چند روش انجام می شوند؟شما می توانید به سه روش، اوراق مسکن را معامله کنید. راه اول، افتتاح حساب صندوق پس انداز یکم، پس انداز مبلغ ۴۰ میلیون تومان به مدت یک سال و پس از آن دریافت مبلغ ۱۲۰ میلیون تومان (۸۰ میلیون وام + ۴۰ میلیون اصل سپرده) در قالب وام با بهره بین ۱۰ تا ۱۲ درصد که مشخص است. راه دوم، به یکی از شعب بانک مسکن مراجعه کرده و اقدام به افتتاح حساب ممتاز با سود سپرده ۹ درصد کنید. در این حالت، شما باید حداقل ۲۷ میلیون تومان را برای سه ماه نگه دارید و پس از آن بانک به ازای هر ۲۷ میلیون تومان در نوبت اول ۳ برگه حق تقدم تسهیلات مسکن و پس از آن به ازای همان مبلغ در هر ماه یک برگه دیگر را به سپرده گذار خواهد داد. لازم به ذکر است که این اوراق ۱۵ام هرماه به سپرده گذار اعطا می شود و پس از انجام فرایندهای اداری از اول ماه بعد این اوراق قابلیت معامله در بازار را دارند.
اما همان طور که از توضیحات بالا برمی آید این حالات بسیار زمان بر هستند و برای افرادی که زمان زیادی جهت خرید ندارند مناسب نیستند. این افراد می توانند به دو شیوه، مالکیت اوراق تسه را در اختیار بگیرند؛ اول با مراجعه به شعب بانک مسکن و درخواست خرید اوراق از شعب بانک که معمولا فرایند زمان بری را طی می کند و دوم افتتاح حساب کارگزاری، دریافت کد آنلاین و خرید اوراق از طریق سامانه معاملات آنلاین است. لازم به ذکر است که نماد اوراق تسهیلات مسکن همراه با ماه و دو رقم آخر سال انتشار نشان داده می شود، مثلا اوراق تسهیلات مسکن منتشر شده در تیرماه ۱۳۹۷ به صورت تسه۹۷۰۴ نشان داده می شود.
ویژگی های اوراق مسکن
- این اوراق سررسید دوساله دارند و در صورت صلاح دید تا ۶ ماه دیگر قابل تمدید هستند.
- بر اساس آخرین دستورالعمل دارندگان اوراق تسه که تا تاریخ سررسید، اوراق را نگه می دارند می توانند به ازای هر ورق ۵ میلیون ریال وام دریافت کنند.
- اگر می خواهید با خرید اوراق تسه وام دریافت کنید با توجه به اینکه در شهرهای بزرگ مقدار وام مسکن ۱۱۰ میلیون تومان است و ۱۰ میلیون در قالب جعاله به شما پرداخت می گردد بنابراین شما باید تعداد ۲۰۰ برگه تسه را خریداری کنید و تا قبل از انقضای اوراق، آن را به جریان بیندازید.
- بر اساس قوانین سازمان بورس، هر زمان که این اوراق را بخرید حداقل دو ماه و در شرایطی تا چهار ماه اجازه معامله مجدد اوراق تسه را ندارید مگر آنکه کمتر از چهار ماه از تاریخ سررسید آن باقی مانده باشد. بنابراین همان طور که مشاهده می کنید تا حدودی امکان سفته بازی در این اوراق از بین رفته است و شما به عنوان یک سرمایه گذار عادی (و نه سفته باز) باید در صورت نیاز به گرفتن وام، این اوراق را بخرید. تجربه نشان داده جز در ماه های اول ایجاد این اوراق و معاملات آن در بازار، در ایام دیگر شاهد نوسانات جذاب در نمادهای اوراق تسهیلات نبوده ایم.
- این اوراق مشروط بر آنکه چه فاصله زمانی تا سررسید باقی مانده است قیمت های مختلفی دارند، ولی معمولا هرچه فاصله زمانی تا سررسید آن بیشتر باشد، این اوراق گران تر خواهند بود. بنابراین برای آنکه هزینه سنگینی به شما وارد نشود باید به این نکته توجه کنید.
- در حال حاضر طبق قانون، هر کد معاملاتی در یک جلسه معاملاتی مجاز به خرید ۱۶۰ ورقه تسهیلات مسکن است.
- از زمان خرید اوراق تسهیلات مسکن تا زمان انقضای آن، دارنده ورقه می تواند برای دریافت وام مسکن اقدام کند. باید توجه داشته باشید که با توجه به فرایند زمان بر اخذ وام مسکن، اوراق خریداری شده توسط شما نباید خیلی نزدیک به تاریخ سررسید باشند. مثلا نباید اوراقی که تاریخ سررسید آن ها ۱۰ تا ۱۵ روز دیگر است را خریداری کنید.
- ممکن است با افزایش شدید تقاضای خانه و رونق معاملات مسکن، قیمت این اوراق نیز روند افزایشی به خود بگیرد.
- مبلغ وام اعطایی به هر فرد با توجه به شهر محل زندگی آن متفاوت بوده و از ۸۰ تا ۱۲۰ میلیون تومان متغیر است. بنابراین پیش از آنکه اقدام به خرید اوراق تسه کنید در این رابطه اطلاعات لازم را کسب کرده و سپس بر اساس مبلغ وام اعطایی، تعداد مشخصی از اوراق تسه را بخرید. در ضمن، درصد بهره این اوراق نیز با توجه به زمان دریافت وام و مبلغ آن متفاوت است.
- دامنه نوسان این اوراق همانند عموم شرکت های بورسی و فرابورسی ۵ درصد نسبت به قیمت پایانی روز قبل است.
یک مثال عملی از خرید اوراق تسه
فرض می کنیم که شما فردی ساکن تهران هستید و به وام مسکن ۱۱۰ میلیون تومانی نیاز دارید (تاریخ بررسی شما ۱۵ آذر ۱۳۹۷ است.) با توجه به اینکه حدود ۱۰ میلیون تومان از مبلغ در قالب جعاله توسط بانک پرداخت می گردد و به ازای هر ورقه تسه می توانید ۵۰۰ هزار تومان وام دریافت کنید؛ در نتیجه، شما باید ۲۰۰ برگه تسهیلات مسکن را بخرید. حالا فرض کنید که شما چهار ورقه تسهیلات مسکن را ارزیابی می کنید:
۱) اوراق تسهیلات مسکن به تاریخ سررسید دی ماه ۱۳۹۷ به قیمت ۴۷۰۰۰ تومان.
۲) اوراق تسهیلات مسکن به تاریخ سررسید بهمن ۱۳۹۷ به قیمت ۴۸۵۰۰ تومان.
۳) اوراق تسهیلات مسکن به تاریخ سررسید اسفند ۱۳۹۷ به قیمت ۵۰۰۰۰ تومان.
۴) اوراق تسهیلات مسکن به تاریخ سررسید اردیبهشت ۱۳۹۸ به قیمت ۵۲۵۰۰ تومان.
با توجه به مطالب ارائه شده در بالا، اوراق سررسید دی ماه و بهمن ۱۳۹۷ علی رغم جذابیت بیشتر قیمتی به دلیل نزدیکی به تاریخ سررسیدشان و سررسید اردیبهشت ۱۳۹۸ به دلیل قیمت بالاتر، گزینه های جذابی به شمار نمی روند. اما اوراق سررسید اسفند ۱۳۹۷ بهترین گزینه است. درنتیجه، شما باید در یک جلسه معاملاتی ۱۶۰ ورقه و در جلسه معاملاتی بعد ۴۰ برگه را بخرید. با این حساب، شما با پرداخت مبلغ ۱۰ میلیون تومان دارای اولویت در دریافت وام شده اید و باید پس از خریداری اوراق مزبور با مراجعه به یکی از شعب بانک مسکن، فرایند تبدیل اوراق تسه به وام را آغاز کنید.
چگونه از آخرین قیمت اوراق تسهیلات مسکن مطلع شویم؟
آخرین قیمت اوراق تسهیلات مسکن یا همان تسه را می توانید از سایت فرابورس ایران یا با کلیک بر اینجا مشاهده نمایید.
ویدیویی درباره دریافت وام خرید مسکن از طریق تسه
مؤلف: احمد لحیم گرزاده
