آیا بازار مسکن هم درحوزه معاملات و هم ساخت و ساز در سال جدید در مسیر بهتر از سال گذشته قرار می گیرد؟

این پرسشی است که هفته دوم فروردین ماه توسط گروه مسکن «دنیای اقتصاد» در قالب یک نظرسنجی از ۲۰ صاحب نظر این بخش، مورد تحقیق و بررسی قرار گرفت.نتایج بررسی ها براساس پاسخ های داده شده در این نظرسنجی نشان می دهد بازار ملک در سال ۹۹ تحت تاثیر پنج پارامتر کلیدی و یک پارامتر مهم احتمالی قرار دارد. این عوامل اثرگذار بر بازار مسکن به ترتیب اهمیت شامل «رکود اقتصادی و شرایط اجتماعی ناشی از کرونا»، «تحریم»ها، «تحولات بازار ارز»، «تورم عمومی»، «وضعیت اقتصادی خانوارها» و همچنین «بازار سرمایه» است.

در این نظرسنجی با لحاظ اینکه «غالب بازارها در وضعیت فعلی به خاطر مسائل مختلف در شرایط ابهام به سر می برند و در این اوضاع، امکان پیش بینی قطعی وجود ندارد» از صاحب نظران بخش مسکن خواسته شد برآوردهای احتمالی و نگاه خود را به آینده کوتاه مدت و میان مدت بازار مسکن ارائه کنند، هرچند به نظر می رسد اوضاع فعلی با توجه به شیوع ویروس کرونا و اوضاع سیاست بین الملل به گونه ای است که هر آن امکان بروز تحول مثبت یا بدترشدن شرایط وجود دارد که در این صورت سمت و سوی پارامترهای اثرگذار نیز تغییر خواهد کرد.

برآیند ۲۰ نگاه کارشناسی به بازار مسکن ۹۹ مشخص می کند بهار امسال سایه «کرونا» روی این بازار بسیار سنگین است و همین می تواند باعث رشد احتمالی معاملات خرید در سه فصل دیگر شود. اما رکود ۹۸ در معاملات مسکن سال جاری نیز ادامه پیدا می کند؛ ولی با شدت کمتر. بر این اساس برآورد شده است تورم مسکن از تورم عمومی فراتر نرود.

پیش بینی بازار مسکن در سال ٩٩کامنت ها و توضیحات بیشتر کارشناسان درباره بازار مسکن ۹۹ به شرح زیر است:

حسین عبده تبریزی: در سال ۹۹ همه باید بپذیرند بخش مسکن پیشران اقتصاد نیست. با توجه به حجم خانه های خالی و قدرت خرید مردم، بعید است در سال ۹۹ بتوان روی بخش مسکن به عنوان حوزه پیشران رشد اقتصادی حساب باز کرد. بنابراین توقع سازنده ها و سرمایه گذاران بازار ساختمانی از این بازار باید متفاوت از آنچه در دهه ۷۰ رخ داد، باشد. حتی توقع سیاست گذاران اقتصادی هم از رشد این بخش باید واقعی باشد. بخش مسکن نمی تواند کمبود های ناشی از افت فروش نفت را جبران کند. بنابراین فعالان مسکن باید متناسب با تصویر واقعی این بخش، فعالیت های خود شامل میزان ساخت، کیفیت ساخت و توقع از فروش تعریف کنند. بنابراین بازتعریف در فعالیت فعالان ساختمانی لازم و ضروری است.

حجت الله میرزایی: همچنان رونق بورس، مسکن را به حاشیه می برد اما دومین بازار مطلوب برای سرمایه گذاران خواهد بود و افزایش وام مسکن تقاضای مصرف مسکن را افزایش می دهد. ضمن اینکه با تعطیلی فعالیت بخش مسکن از اسفند تا خرداد به خاطر کرونا، در تابستان سرعت و تعداد معاملات و افزایش قیمت مسکن قابل توجه خواهد بود.

بهروز ملکی: در دهه ۱۳۹۰ رابطه نسبتا کم نوسانی میان قیمت مسکن و نرخ دلار نمایان شده است به گونه ای که از سال ۱۳۹۰ به این سو قیمت هر مترمربع مسکن در تهران حول و حوش ۱۰۰۰ دلار بوده است. در سال ۱۳۹۹ نیز نوسانات احتمالی در بازار ارز می تواند بر بازار مسکن تاثیرگذار باشد.

سلمان خادم المله: بازار معاملات مسکن در وضعیت خاص بی تعادلی بین عرضه و تقاضا قرار دارد شبیه سال ۹۸. قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران نزدیک به ۵ برابر متوسط درآمد ماهانه خانوار است و این باعث خروج تقاضای مصرفی از بازار شده است. از طرفی به خاطر انتظارات تورمی و شرایط خاص بازارهای رقیب، سفته بازی و سرمایه گذاری در بازار مسکن درحال انجام است هر چند حجم این دو گروه در سال ۹۸ نسبت به ۹۷ کم شد. امسال اگر بازار سرمایه با افت شاخص و خروج سرمایه مواجه شود نقش این دو در بازار مسکن پررنگ می شود.

علی قائدی: در مجموع بازار مسکن در سال ۱۳۹۹همانند سال ۱۳۹۸با رکود تورمی مواجه خواهد بود یعنی با افزایش نسبی قیمت مسکن (هرچند کمتر از سال ۱۳۹۸) و ادامه وضعیت فعلی در معاملات و ساخت وساز (عدم افزایش قابل توجه ساخت وساز و معاملات).

نرگس رزبان: در شرایط کنونی مهم ترین مساله بازار مسکن ضعف مالی در سمت تقاضای مسکن است. با توجه به حاکم بودن شرایط تورمی طی سنوات گذشته و عدم امکان احیا و افزایش درآمد خانوار (به دلیل رشد اقتصادی پایین ناشی از عوامل متعدد اقتصادی و سیاسی) سمت تقاضای مسکن در چند سال اخیر همواره از سمت عرضه جا مانده و توان مالی در سمت تقاضا نتوانسته است از قیمت های مسکن در بازار حمایت کند. این پدیده سبب تغییر شکل تقاضا (گرایش به واحدهای کوچک تر و کم کیفیت تر) و کاهش آن به ویژه در بخش مصرفی شده است. با توجه به تحولات اخیر حوزه اقتصادی و سیاسی در کشور به ویژه تحولات نرخ ارز، افزایش نقدینگی، کاستی های تولید، تحریم، شیوع بیماری کرونا و… در کشور، احتمال بازیابی قدرت خرید خانوار بسیار ضعیف بوده و بعضا ممکن است شرایط دشوارتر از سال گذشته باشد. بنابراین پدیده ضعف قدرت خرید خانوار برای ورود به بازار مسکن تشدید شده و تداوم می یابد که بدون شک این اتفاق سمت عرضه مسکن و حتی کنش سفته بازان در بازار مسکن را تحت تاثیر قرار داده و بر رفتار ایشان اثر گذار خواهد بود.

میثم رادپور: رکود بازار مسکن در سال آینده ادامه می یابد.

محمدامیر کرامت: در ابتدای سال رکود شدید بازار مسکن، به تدریج بازار مصرفی با تعادل قیمت ها کمی رونق می گیرد، اما سرمایه گذاران خطرپذیر تازه ای(با منشأ و حمایت مالی خارج از کشور) از راه خواهند رسید و با توجه به تفاوت نسبی مناسب برایشان و تعدد فروشندگان سرمایه های ملکی، اقدام به خرید و سرمایه گذاری می کنند. همه اینها در شرایط غیرجنگی است، در صورت تهدید، مسکن شدیدا راکد و بیشتر سرمایه گذاران فروشنده خواهند بود.

فخرالدین زاوه: مهم ترین مساله بازار مسکن به طور عمومی همانند چند سال گذشته ضعف قدرت خرید متقاضیان مصرفی است. آثار منفی شوک های ناشی از نااطمینانی، تحریم ها، بیماری کرونا و… بر سرمایه گذاری، توان خرید متقاضیان مصرفی و حجم مراودات و معاملات تداوم خواهد داشت. به طور خاص کاهش تعامل های اجتماعی ناشی از بیماری کرونا و آثار آن بر هر دو سمت عرضه و تقاضای اقتصاد از جنبه های مختلف بر بازار مسکن تأثیر منفی می گذارد. در چنین شرایطی نیاز به ورود جدی سیاست گذار به حوزه مسکن اقشار کم درآمد بیش از پیش محسوس است.

محمدسعید حیدری: حاکمیت روی قیمت نهاده های تولید توان اثرگذاری واقعی ندارد، این خیال خامی است که همواره چه درحوزه مسکن و چه در سایر حوزه ها دولت ها دچارش می شوند، تمرکز دولت باید روی رفع اصطکاک های این حوزه و کاهش هزینه های مستقیم و غیرمستقیم ریالی و زمانی ناشی از آن باشد، (اصطکاک های موجود در سرتاسر زنجیره ارزش) و درحوزه رفع نیازهای مصرفی واقعی اقشار متوسط و رو به پایین نیز باید کل هزینه های مربوط به عوارض شهرداری و موارد مشابه را به خریدار مصرفی واقعی بازگرداند و زمانی که یک واحد مسکونی از این مسیر منحرف شد این هزینه ها از ذی نفع مربوطه بازیافت شود.

سعید سعادتمند: در وضعیت عدم اطمینان موجود، بخش مسکن به عنوان پناهگاه دارایی سرمایه گذاران و خانواده ها عمل خواهد کرد. هر چند ممکن است بازدهی کمتری نسبت به سایر بازارها داشته باشد ولی کمترین ریسک را نیز با خود خواهد داشت.

حمید یاری: امسال یکی از سخت ترین سال ها برای پیش بینی بازارها، از جمله بازار مسکن است. وضعیت سخت اقتصاد کشور به دلیل تحریم ها و صادرات و واردات، شرایط بغرنج جهانی ناشی از همه گیری ویروس کووید ۱۹ و مسائل کشف واکسن، قیمت پایین نفت، انتخابات آمریکا، وضعیت ارزی کشور و… مسائل مهمی است که هر یک به تنهایی می تواند بر بازار مسکن تاثیرگذار باشد. پیش بینی براساس محتمل ترین نتایج انجام گرفته است یعنی احتمال درگیری جهانی با ویروس کرونا تا پایان سال، مدیریت نسبی بازار ارز و عدم جهش افسارگسیخته، عدم مذاکره جدی با آمریکا و حل شدن مشکل برجام و قیمت جهانی نفت درحدود سی تا چهل دلار.

کریم احمدی: با توجه به جهش های قیمتی بازارهای رقیب مانند بورس، طلا و ارز و از طرفی کاهش قدرت خرید تقاضای مصرفی احتمالا قسمتی از نقدینگی این بازارها به بازار مسکن تزریق شده و رشد محسوس قیمت مسکن را در رکود معاملات مسکن مشاهده خواهیم کرد.

مسعود سعادتمند: یک مواجهه نظامی جهش بیشتر نرخ ارز، یک روز مذاکره با آمریکا یا هر عامل مشابه دیگری، به شدت این شرایط را تغییر می دهد. اما چیزی که من در بازار می بینم، این است: شرایط بورس را مهیای ریزش (یا توقف رشد) می بینم و بعید می دانم بیش از دو ماه نقدینگی سنگین در این بازار باقی بماند. خروج نقدینگی از این بازار، با توجه به شرایط حاکم بر بازار طلا و ارز، به معنی ورود مجدد بخش مهمی از این نقدینگی به بازار مسکن است. عرضه ای در بازار نمی بینم که بتواند این تقاضا را پاسخ دهد و مبنای عمده پاسخ هایم نیز همین موضوع است. به این موضوع اگر عقب ماندگی رشد نرخ مسکن از ارز را اضافه کنیم، به نظر می رسد روند قیمتی همچنان افزایشی است.

علیرضا اشکان: با توجه به بی ثباتی حاصل شده از بحران کرونا در بازارهای دیگر در افق کوتاه مدت، اگر تدابیر درستی اتخاذ شود (مانند تمرکز بر واحدهای کم متراژ و تحریک تقاضای مصرفی) در بهبود شرایط برای خروج از رکود مسکن موثر خواهد بود.

پیش بینی بازار مسکن در سال ٩٩

پاسخ کارشناسان بازار مسکن

پیش بینی بازار مسکن در سال ٩٩پیش بینی بازار مسکن در سال ٩٩پیش بینی بازار مسکن در سال ٩٩پیش بینی بازار مسکن در سال ٩٩

منبع: سایت دنیای اقتصاد