بازار مسکن، مانند بسیاری از بازارهای دیگر اقتصادی، از دوره های متناوبی از رونق و کسادی برخوردار است. این دوره ها با شاخص های معین و قابل تشخیصی همراه هستند که تحلیل و فهم آن ها کار سختی نمی باشد.
در دوره رونق بازار مسکن، شاهد افزایش تقاضا، قیمت ها و سرمایه گذاری در این بخش هستیم. شاخص های مشخص این دوره عبارت اند از:
– افزایش قیمت مسکن
– افزایش تعداد معاملات
– رشد سرمایه گذاری در پروژه های ساخت و ساز
– کاهش موجودی مسکن خالی
دوره کسادی
در مقابل، دوره کسادی با کاهش تقاضا، قیمت ها و سرمایه گذاری همراه است. شاخص های این دوره عبارت اند از:
– کاهش قیمت مسکن
– کاهش تعداد معاملات
– کاهش سرمایه گذاری در پروژه های ساخت و ساز
– افزایش موجودی مسکن خالی
تشخیص این دوره ها و شاخص های مرتبط با آن ها از طریق مطالعه دقیق بازار، آمار و اطلاعات موجود، و تحلیل های اقتصادی امکان پذیر است. این فرآیند، اگرچه پیچیده به نظر می رسد، با استفاده از ابزارها و روش های مدرن تحقیق و تجزیه و تحلیل، کار سختی نمی باشد.
در نهایت، فهم دقیق از این دوره ها و شاخص های مرتبط با آن ها می تواند به تصمیم گیری های بهتر در زمینه های سرمایه گذاری، سیاست گذاری، و مدیریت بازار مسکن منجر شود. این امر به نوبه خود می تواند زمینه ساز یک بازار مسکن پایدار و سالم شود که به رشد و توسعه پایدار اقتصاد کلان کشور کمک می کند.
بازار مسکن به عنوان یکی از مهم ترین بخش های اقتصادی، نیازمند معیارها و شاخص های دقیقی است تا وضعیت فعلی و آینده آن را تحت نظر قرار دهد. یکی از شاخص های موثر و قابل اعتماد برای تحلیل بازار مسکن، نسبت ارزش هر متر مربع خانه به ارزش اجاره بها است.
هرچه مخرج این کسر، یعنی ارزش اجاره بها، بیشتر باشد، کسر کوچکتر می شود. اگر این نسبت در طی ۴ ماه متوالی رو به کاهش برود، این نشان دهنده ورود بازار به فاز رکود است. در این شرایط، تمایل و توانایی خرید خانه کاهش یافته و اکثر مردم به دنبال اجاره خانه هستند.
در صورتی که تحلیل بازار مسکن نشان دهنده ورود بازار به فاز رکود باشد، یکی از راه حل های مد نظر بررسی وضعیت مسکن های با متراژ مناسب در مناطق بالاشهر و خوب شهر می باشد. این نوع مسکن ها معمولاً قیمت بالایی دارند و ممکن است در حباب قرار گرفته باشند، به همین دلیل فروش نمی رسند.
راهکار
برای مدیریت بهتر ریسک و بهره برداری از فرصت های بازار، می توان این نوع مسکن را به چند مسکن کم ریسک تر تبدیل کرد. به عنوان مثال، سرمایه گذاری در منطقه ۵ تهران، که دارای بیشترین نرخ خرید و فروش در تهران است، می تواند یک گزینه جذاب باشد.
در دنیای اقتصاد و مالی، داشتن دارایی هایی که به راحتی نقد نمی شوند، می تواند محدودیت ها و چالش هایی ایجاد کند. یکی از مسائل مهم در مدیریت سرمایه و دارایی، قابلیت نقد شدن و جریان نقدینگی است.
داشتن مسکن در مناطقی که قیمت بالایی دارند و در حباب قرار گرفته اند، ممکن است باعث شود این نوع دارایی به راحتی نقد نشود. در واقع، این نوع سرمایه یا دارایی، به عنوان یک دارایی مناسب و بدون ریسک نمی تواند محسوب شود.
سخن پایانی
تلاش ما باید بر این باشد که دارایی هایی بدون ریسک و با قابلیت نقد شدن آسان داشته باشیم. این امر می تواند به ما اجازه دهد تا با چابکی و انعطاف پذیری بیشتری به تغییرات بازار پاسخ دهیم و از فرصت های سرمایه گذاری بهره مند شویم.
به همین منظور، تبدیل مسکن با ارزش بالا به چند مسکن کم ریسک تر، مثل سرمایه گذاری در منطقه ۵ تهران، می تواند یک استراتژی هوشمندانه باشد. این رویکرد می تواند به ما کمک کند تا دارایی هایی را داشته باشیم که به راحتی نقد می شوند و از این طریق ریسک های مرتبط با نوسانات بازار را کاهش دهیم.
